Donner un immeuble tous les 3 ans...
Madame LEROI est domiciliée à Bruxelles. Elle a une maison unifamiliale à Bruxelles, un studio à Ixelles, un grand appartement au Zoute et un chalet à Rochefort. Elle n'a qu'un fils et désire lui éviter de devoir payer des droits de succession trop importants. Aucun de ces biens ne constitue sa résidence principale. Y a-t-il fiscalement avantage à donner anticipativement?
Pensant au jour où elle transférera ses immeubles à son fils, Madame LEROI les fait estimer. Un expert a fixé les valeurs suivantes:
- La maison de Bruxelles est estimée à 75.000 €
- L'appartement du Zoute est estimé à 87.500 €
- Le chalet de Rochefort est estimé à 75.000 €
- Le studio à Ixelles, est estimé à 50.000 €
--> Le total étant estimé à 287.500 €
Droits de succession
La valeur totale des biens immobiliers qu'elle possède est estimée à 287.500 €. Elle ne possède rien d'autre et se renseigne sur les droits de succession que son fils devrait payer si elle venait à décéder. Compte tenu des différentes tranches, et de l'abattement de 450 €, elle constate que son fils devra payer 34.300 €, soit près de douze %. De plus, sur les autres biens qu'elle laisserait à son fils (meubles, liquidités bancaires, assurances-vie, ...), ce dernier devra payer de 24 à 30%.
Tout donner
A ce moment, elle pense à faire donation à son fils d'un ou de plusieurs de ses immeubles, et apprend que les droits de donation sont calculés suivant les mêmes tarifs que les droits de succession, et que, si elle donne tous ses immeubles, son fils perdra l'abattement de 450 €, et il devra supporter les frais de l'acte notarié. Cela lui coûterait même plus cher!
Ne donner qu'un bien...
La situation serait différente si elle décidait de ne donner qu'un seul immeuble. N'allant plus dans le studio d'Ixelles, que son fils souhaite louer, elle décide de lui en faire donation. Son fils paiera une somme de 1.500 € à titre de droit de donation (et les frais de l'acte notarié). Les droits fiscaux ayant été payés, il n'y aura plus de droits de succession à payer pour le studio lors du décès de Madame LEROI.
Si malheureusement Madame LEROI décédait un an après avoir signé l'acte de donation, son fils devra payer les droits de succession, calculés d'après les tranches supérieures, en tenant compte de la valeur du bien donné. Les droits de donation déjà payés, doivent alors être considérés comme des droits de succession payés anticipativement.
Mais, si Madame LEROI vit plus de trois ans, on oublie purement et simplement l'acte de donation, et les droits de succession seront calculés à nouveau à partir des tranches les plus basses. Lors de son décès, elle ne laisserait plus que 237.500 €. Compte tenu de l'abattement de 450 €, son fils paiera un montant de 23.050 €.
Si l'on ajoute les droits de donation payés anticipativement aux droits de succession payés lors du décès, son fils supportera un montant total de 24.550 €, soit 9.750 € de moins que s'il n'y avait pas eu de donation.
Donner un autre bien ultérieurement...
Et si Madame LEROI le souhaite, elle peut encore donner l'appartement du Zoute trois ans après la première donation. Son fils profitera d'un nouvel avantage fiscal substantiel si elle vit encore au moins trois ans. Parfois, il pourra être préférable de donner en dernier (ou ne pas donner) l'immeuble servant de logement familial. En effet, certains régions connaissent des droits de succession plus faible pour ce type de bien.
Attention!
Fiscalement, des donations échelonnées de trois ans en trois ans peuvent être très intéressantes, mais il ne faut pas oublier que celui qui donne un de ses biens s'en dépouille irrévocablement. Madame LEROI pourra un jour regretter son geste si son fils contracte des dettes, ou si elle entre en conflit avec lui. Si elle désire certaines garanties, d'autres formules tout aussi intéressantes fiscalement peuvent lui être proposées, comme une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit.
Bien entendu, ces formules de donation tous les trois ans peuvent aussi être appliquées pour les ménages qui ont plusieurs enfants.
